Sau hơn một năm thực hiện, Luật thuế Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đã mở rộng thêm nhiều loại thu nhập mà trước đây chưa một luật thuế nào điều chỉnh như: thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền thương mại, thu nhập từ trúng thưởng (từ các chương trình khuyến mại), thu nhập từ quà tặng… và tiếp nhận một số thu nhập từ các luật thuế khác điều chỉnh chuyển sang như: thu nhập từ hoạt động kinh doanh (chuyển từ luật thuế thu nhập nghiệp sang), thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (chuyển từ thuế chuyển quyền sử dụng sang)…
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, do thuế TNCN có nhiều điểm mới nên mặc dù Bộ tài chính, cũng như Cục thuế đã ban hành rất nhiều văn bản bổ sung, hướng dẫn nhằm hoàn thiện luật thuế và chống gian lận, lách thuế mà hiện tượng lách thuế TNCN nói chung và nói riêng cho thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS) vẫn còn tồn tại.
Bài viết chỉ xin “giới thiệu” một vài cách lách thuế, gian lận thuế TNCN phổ biến hiện nay trong hoạt động chuyển nhượng BĐS.
Lách thuế dựa vào chính phương pháp tính thuế
Theo quy định của luật thuế TNCN hiệu lực từ 1/1/2009, thuế TNCN cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản được tính theo hai cách:
Cách 1: Đóng theo thuế suất 25%, nếu xác định được giá vốn BĐS
Thuế TNCN = [(Giá chuyển nhượng – Giá vốn (bao gồm giá mua và chi phí liên quan)] x thuế suất 25% = Lãi hoạt động chuyển nhượng x thuế suất 25%
Cách 2: Đóng theo thuế suất 2%, nếu không xác định được giá vốn BĐS
Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.
Như vậy, nếu không xác định được giá vốn của bất động sản, thuế TNCN hoạt động chuyển nhượng BĐS phải đóng là 2% giá chuyển nhượng, so với thuế chuyển quyền sử dụng đất ở phải nộp trước đây 4% giá chuyển nhượng thì việc đóng thuế TNCN có lợi hơn cho người nộp thuế (thuế chuyển quyền sử dụng đất được thay thế bằng thuế TNCN). Nhưng sau hơn một năm triển khai thuế TNCN hoạt động chuyển nhượng BĐS, vẫn còn nhiều trường hợp tìm cách lách thuế, mà nguyên nhân là do quy định nộp thuế còn nhiều kẻ hở mà cá nhân nộp thuế đã “phát hiện ra”.
Khi chuyển nhượng bất động sản, cá nhân nộp thuế có thể lựa chọn 1 trong hai cách nêu trên để nộp thuế, tuy nhiên thuế suất 25% tính trên lãi chuyển nhượng khi đáp ứng các điều kiện giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai trên tờ khai thuế không thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất), hoặc không thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng) tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của Pháp luật. Còn trong trường hợp giá thấp hơn thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
Để thấy rõ cách lách thuế TNCN hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chúng ta sẽ xét một quá trình kinh doanh bất động sản diễn ra như thế nào. Thông thường việc mua BĐS thường từ người sở hữu là người được thừa kế, cho, tặng hoặc có nguồn gốc sỡ hữu rất lâu rồi nên việc xác định giá vốn là không thể. Vì vậy, thuế TNCN sẽ được xác định theo cách 2: lấy giá chuyển nhượng x thuế suất 2%.
Theo thông lệ mua bán bất động sản, thuế TNCN người bán sẽ chịu, lệ phí trước bạ người mua chịu và cả hai mức nộp trong trường hợp này đều dựa trên giá chuyển nhượng. Lệ phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá chuyển nhượng và giá này không được thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định áp dụng tại thời điểm trước bạ. Nếu giá chuyển nhượng trên thực tế thấp hơn giá đất do UBND tỉnh ban hành thì mức giá để tính lệ phí trước bạ sẽ là giá do UBND tỉnh ban hành.
Giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế, người bán và người mua đều có lợi, là đều chỉ phải nộp một số tiền thấp hơn. Chính vì thế, việc thỏa thuận một giá mua bán thấp hơn thực tế là việc làm rất dễ được thực hiện. Thấp đến mức nào để có lợi nhất cho cá nhân, chúng ta hãy xem qua bảng quy định về giá đất của UBND TPHCM quy định và giá thị trường.
BẢNG 1: So sánh giá đất quy định và giá đất thị trường
|
TÊN ĐƯỜNG |
ĐOẠN ĐƯỜNG |
GIÁ UBNDTP (1/1/2010) Triệu đ/m2 |
GIÁ THỊ TRƯỜNG Triệu đ/m2 |
|
|
TỪ |
ĐẾN |
|||
|
Bến Chương Dương, Q1 |
Hồ Tùng Mậu |
Nguyễn Thái Học |
30,8 |
140 |
|
Bến Chương Dương, Q1 |
Nguyễn Thái Học |
Nguyễn Văn Cừ |
29,7 |
135 |
|
Trần Văn Kiểu, Q6 |
Ngô Nhân Tịnh |
Cầu Lò Gốm |
16 |
72,7 |
|
Nguyễn Thị Thập, Q7 |
Trọn đường |
|
9,9 |
65 |
|
Hoàng Đạo Túy, Q8 |
Trọn đường |
|
3,1 |
14 |
|
Lê Thị Riêng, Q12 |
Trọn đường |
|
2,4 |
10,92 |
Nguồn: Thống kê từ các website địa ốc
Qua bảng 1, cá nhân sẽ lựa chọn giá mua bán thỏa thuận tốt nhất là bằng với giá của UBND TP quy định. Giả sử, mua một miếng đất 80m2 ở đường Nguyễn Thị Thập, Quận 7, số tiền nộp cho Nhà nước mà người bán và người mua được lợi cho thấy ở bảng 2.
BẢNG 2: Bảng tính chênh lệch thuế TNCN và lệ phí trước bạ
|
Giá thực tế : 5.200 triệu đ |
Giá thỏa thuận: 792 triệu đ |
Chênh lệch |
|||
|
Thuế TNCN |
Lệ phí trước bạ |
Thuế TNCN |
Lệ phí trước bạ |
Thuế TNCN |
Lệ phí trước bạ |
|
104 triệu đ |
26 triệu đ |
15,84 triệu đ |
3,96 triệu đ |
88,16 triệu đ |
22,04 triệu đ |
Số tiền chênh lệch cho 2 khoản nộp Nhà nước 110,2 triệu đồng chính là khoản thất thu Ngân sách cho một giao dịch BĐS và hãy tính toán số giao dịch loại này ở mức 100 giao dịch, 1.000 giao dịch một năm, thì khoản thất thu ngân sách không phải là nhỏ.
Hãy tiếp tục xem xét quá trình mua bán tiếp theo của miếng đất này. Cá nhân sau khi mua miếng đất khi có nhu cầu bán lại, lúc này họ sẽ không chọn cách tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng mà sẽ luôn chọn cách 25% trên tiền lãi và đương nhiên giá thỏa thuận cũng thấp hơn giá thực tế mua bán. Việc mua bán sẽ khó thành công nếu bên mua yêu cầu ghi đúng giá thị trường vì sẽ điều này khiến người bán phải đóng số thuế TNCN lớn dù cho chọn cách tính nào. Phổ biến thì giá mua bán lần này cũng là giá không thật và cũng “đáp ứng” tiêu chí cao hơn giá đất quy định của UBND cấp tỉnh. Giả sử rằng, miếng đất đó 6 tháng sau được bán lại với giá 5,6 tỷ đồng, lãi cho hoạt động chuyển nhượng thực tế là 400 triệu đồng và giá thỏa thuận là 795 triệu đồng, lãi theo giá thỏa thuận là 3 triệu đồng. Bảng 3 cho thấy chênh lệch thuế TNCN thất thu ngân sách Nhà nước cho giao dịch chuyển nhượng miếng đất lần 2.
BẢNG 3: Bảng giá tính chênh lệch thuế TNCN cho giao dịch chuyển nhượng lần 2
|
Giá thỏa thuận: 795 triệu đ |
Thuế TNCN trên số tiền lãi 400 triệu đồng |
Chênh lệch thuế TNCN |
|
|
Thuế TNCN theo thuế suất 25% |
Thuế TNCN theo thuế suất 2% |
||
|
750.000 đồng |
15.900.000 đồng |
100.000.000 đồng |
99.250.000 đồng |
Theo cách tính toán như bảng 3, từ lần chuyển nhượng miếng đất lần 2 trở đi thì số thuế TNCN nộp cho ngân sách rất nhỏ, chỉ là 25% trên tiền lãi. Lãi “khai báo” là bao nhiêu cơ quan thuế không thể nào xác định được. Số nộp nhỏ đồng nghĩa với số thất thu lớn.
Lách thuế dựa vào các trường hợp miễn thuế
Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 100/2008/NĐ-CP và hướng dẫn của thông tư 84/TT-BTC, quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau” là thu nhập được miễn đóng thuế TNCN
Dựa vào hai khoản thu nhập miễn thuế này, nhiều cá nhân sẵn sàng “đi đường vòng” để lách thuế. Chẳng hạn, hai anh em rể chuyển nhượng BĐS cho nhau là đối tượng phải nộp thuế. Nhưng để lách luật, người anh rể có BĐS muốn bán, sẽ làm thủ tục chuyển nhượng cho bố vợ trước, sau đó bố vợ mới đem BĐS đó chuyển nhượng cho người con rể có nhu cầu mua thực sự. Cả 2 lần chuyển nhượng này đều thuộc đối tượng được miễn thuế. Thế là từ việc phải nộp thuế, hai anh em rể chịu khó đi vòng, dựa vào quy định miễn thuế để tránh phải nộp thuế TNCN một cách hợp pháp.
Thu nhập miễn thuế hiện tại đang được “áp dụng” nhiều nhất, đó là: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”
Tìm hiểu nhiều trường hợp bán nhà ở, đất ở có rất nhiều trường hợp người bán vô tư nói rằng chỉ cần cam kết “tài sản duy nhất” là được miễn thuế TNCN, mà không cần quan tâm trách nhiệm pháp lý về điều mình cam kết nếu không đúng sự thật và cũng có nhiều trường hợp cố tình kê khai đó là nhà ở, đất ở duy nhất để được miễn thuế. Điều này xuất phát sự hiểu biết về pháp luật của người dân chưa cao và các chế tài cho việc cam kết không đúng sự thật không được nêu cụ thể trong bản cam kết. Trong khi thực tế trước mắt là họ được miễn đóng thuế chỉ phải mất một động tác nhỏ và ít nhất trong vài năm đầu cơ quan Nhà nước chắc cũng không phát hiện ra sự gian dối này, và không “làm phiền” họ. Từ thực tế đó, người này chỉ người khác cách trốn thuế theo kiểu “sai thấy rõ”.
Làm sao để chống lách thuế?
Thời gian một năm thực hiện luật thuế TNCN không phải là dài để phát hiện hết tất cả các kẻ hở và hoàn thiện một luật thuế, nhưng sau 1 năm một số thủ đoạn lách thuế đã thấy rõ (như trình bày trên) và số tiền thất thoát cho nhà nước cũng không phải là nhỏ. Vậy làm sao để chống hiện tượng này?
Lách thuế TNCN chuyển nhượng BĐS dựa vào phương pháp tính thuế, nguyên nhân là do giá đất quy định của UBND cấp tỉnh không sát giá thị trường. Thực tế này không phải thuế TNCN chuyển nhượng BĐS mới bị ảnh hưởng mà từ thuế chuyển nhượng quyền sử dụng trước đây đã bị ảnh hưởng rồi. Nghĩa là sự bất cập giá chênh lệch là vấn đề đã phát hiện rất lâu, nhưng tại sao bảng giá đất thay đổi mỗi năm nhưng cuối cùng sự chênh lệch giá giữa quy định và thị trường vẫn xảy ra?
Chúng ta xem xét giá đất quy định dùng trong những trường hợp nào, nếu giá đất điều chỉnh tăng tương đương với giá thị trường thì điều gì sẽ xảy ra? Giá đất tăng gây ảnh hưởng lớn đến chi ngân sách cho chi phí đền bù giải tỏa của các dự án kinh tế xã hội. Như vậy, trong trường hợp chưa thể điều chỉnh giá đất bằng hoặc gần bằng giá mua bán trên thị trường tự do thì không nên tính thuế thu nhập cá nhân theo cách: lấy thu nhập hoạt động chuyển nhượng x thuế suất 25%, chỉ nên dùng một cách tính duy nhất đó là lấy giá chuyển nhượng x thuế suất 2%. Theo cách này, thuế TNCN cho hoạt động chuyển nhượng BĐS so với thuế chuyển quyền sử dụng nhà ở, đất ở trước đây đã giảm đi một nữa, đồng thời lại có thể chống hiện tượng lách thuế theo cách kê khai thu nhập chuyển nhượng thấp.
Lách thuế dựa vào các thu nhập miễn thuế chủ yếu là do hiểu biết pháp luật của người dân chưa cao, vì thế theo tác giả, trong các bản cam kết chịu trách nhiệm pháp lý về tính trung thực về việc đây là tài sản duy nhất, nên có phần ghi chú các chế tài cụ thể mà cá nhân phải chịu nếu cam kết không đúng sự thật, ghi rõ mức truy thu bằng tiền hay mức phạt hình sự… một cách cụ thể, không ghi chung chung và ghi rõ thời gian có hiệu lực truy cứu trách nhiệm. Điều này sẽ khiến người cam kết suy nghĩ kỹ hơn trước khi ký.
Riêng ngành thuế, nên nhanh chóng đầu tư công nghệ kỹ thuật cho phần xác nhận thông tin nhà ở, đất ở duy nhất trên lãnh thổ Việt Nam. Không thể ban hành quy định miễn thuế cho thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất trên lãnh thổ Việt nam, nhưng thực hiện lại không có cách xác nhận sự duy nhất này và chỉ trông chờ vào ý thức tự giác của cả một cộng đồng.
Còn hiện tượng lách thuế bằng cách kê khai lãi chuyển nhượng thấp hoặc lách bằng cách đi đường vòng như nêu trên, do tính chất khó xác minh sự thật và ý thức nộp thuế của người dân cần có công tác tuyên truyền của Nhà nước. Nâng cao ý thức chấp hành pháp luật và ý thức nộp thuế của người dân là công việc lâu dài và thất thu do lách thuế theo cách trên không đáng kể lắm nên trong ngắn hạn, chúng ta có thể “chấp nhận”, còn các giải pháp còn lại là những giải pháp có thể làm ngay nên tập trung làm tốt, nhằm giảm bớt thất thu cho ngân sách và hoàn thiện hơn nữa luật thuế TNCN.
(Th.S Lê Hà Diễm Chi, trường ĐH Tôn Đức Thắng)