I. Khái niệm về thuế chuyển quyền sử dụng đất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế thu vào thu nhập của người có quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác.
Hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp Luật về đất đai là đối tượng chuyển quyền sử dụng đất. Riêng đối với tổ chức kinh doanh có quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2004 là đối tượng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp không phảI chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất chuyển quyền, giá đất và thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất.
1. Diện tích đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất
Diện tích đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất thực tế ghi trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với sổ địa chính, bản đồ địa chính của xã, phường, thị trấn. Trường hợp chưa có sổ địa chính, bản đồ địa chính hoặc diện tích ghi trên sổ địa chính, bản đồ địa chính khác với diện tích ghi trong hợp đồng thì phải tổ chức đo đạc, xác định mốc giới và được Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất chuyển quyền sử dụng xác nhận đối với đất hộ gia đình, cá nhân; Sở địa chính xác nhận đối với quyền sử dụng đất của các tổ chức.
Những nơi đã có đầy đủ sổ địa chính, bản đồ địa chính có trích lục bản đồ địa chính thì Uỷ ban nhân dân huyện hoặc Sở địa chính có thể uỷ quyền cho cấp dưới trực tiếp của mình xác nhận diện tích đất, loại đất để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
2. Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất
Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 của Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ là giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính.
- Đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất theo phương thức đấu giá thì giá đất tính thuế là giá trúng đấu giá nhưng không thấp hơn khung gía đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ quy định.
Trong trường hợp chuyển quyền sử dụng đất cùng với bán tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất theo hình thức đấu giá mà trong giá trúng đấu giá không xác định riêng giá đất thì giá đất tính thuế là giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ quy định.
- Đối với trường hợp bán căn hộ thuộc nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà trên đó thì giá đất tính thuế được xác định theo hệ số phân bổ cho các tầng quy định tại Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất là ao, đất vườn nằm trong khu dân cư nông thôn, đất ở đô thị thì giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất được xác định theo loại đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc theo loại đất đang nộp thuế: nếu diện tích đất đang nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp thì giá tính thuế là giá đất nông nghiệp; nếu diện tích đất đang nộp thuế nhà đất thì giá tính thuế là giá đất ở, đất xây dựng công trình.
3. Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, thuế suất là 2% (hai phần trăm).
- Đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác không thuộc các loại đất quy định tại điểm a trên đây, thuế suất là 4% (bốn phần trăm).
II. Kê khai và nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất
1. Hồ sơ kê khai thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Tờ khai thuế chuyển quyền sử dụng đất theo mẫu của cơ quan thuế.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ được xác định là giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 3, Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ và được quy định cụ thể tại điểm 1 Mục I.
Các giấy tờ trên đây phải là bản chính. Ngoài ra phải kèm theo 01 bản sao có công chứng Nhà nước để cơ quan thuế lưu hồ sơ.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo mẫu số 02 quy định tại Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ) giữa người chuyển quyền và người nhận quyền sử dụng đất có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất chuyển quyền.
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ có hiệu lực thi hành, mà nay không còn hoặc không có hợp đồng chuyển nhượng thì phải có giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, cho, tặng tại thời điểm thuế chuyển quyền sử dụng đất, có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất chuyển quyền.
2. Kê khai và xác định số thuế chuyển quyền sử dụng đất phải nộp
Các đối tượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất có trách nhiệm kê khai thuế chuyển quyền sử dụng đất theo mẫu tờ khai của cơ quan thuế và cung cấp các tài liệu cần thiết khác có liên quan đến việc tính thuế theo yêu cầu của cơ quan thuế và các giấy tờ liên quan đến việc giảm, miễn thuế.
Hồ sơ kê khai thuế thuế chuyển quyền sử dụng đất nộp tại Chi cục thuế nếu thuộc diện UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nộp tại Cục thuế nếu thuộc diện UBND tỉnh, thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp địa phương có các thị trấn, thị xã ở xa trung tâm tỉnh lỵ, thành phố thì Cục thuế có thể phân cấp cho các Chi cục thuế quận, huyện, thị xã làm thủ tục thu thuế chuyển quyền sử dụng đất. Sau khi đối tượng nộp đủ thuế CQSDĐ thì hồ sơ được Chi cục thuế hoặc đối tượng nộp thuế chuyển về cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cơ quan thuế hướng dẫn các đối tượng nộp thuế thực hiện đúng, đầy đủ việc kê khai. Khi nhận được tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, cơ quan thuế phải có biên nhận và mở sổ theo dõi hồ sơ. Cơ quan thuế tiến hành kiểm tra, xác minh các tài liệu làm căn cứ tính thuế, xác định mức thuế phải nộp và ra thông báo nộp thuế theo đúng thời hạn quy định tại Điều 12 Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ.
Trường hợp hồ sơ chưa đúng hoặc chưa đủ theo quy định, cơ quan thuế phải thông báo bằng văn bản để đối tượng nộp thuế bổ sung đầy đủ hồ sơ theo quy định.
3. Nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất
Việc nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 12, Nghị định số 19/2000/NĐ-CP của Chính phủ, được cụ thể thêm như sau.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất được nộp vào Kho bạc Nhà nước nơi có đất chuyển quyền sử dụng theo thông báo của cơ quan thuế. Khi phát thông báo thuế cho đối tượng nộp thuế, người phát phải ghi rõ ngày, tháng mà đối tượng nộp thuế nhận được thông báo thuế.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất được nộp trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày người chuyển quyền sử dụng đất nhận được thông báo nộp thuế của cơ quan thuế. Khi thu thuế, kho bạc Nhà nước hoặc cơ quan thuế trực tiếp thu thuế phải cấp biên lai thuế hoặc chứng từ đã thu thuế do Bộ Tài chính phát hành cho đối tượng nộp thuế. Trường hợp đối tượng nộp thuế nộp làm nhiều lần thì cơ quan thu thuế phải xuất chứng từ thu theo từng lần đã thu, khi nộp đủ tiền thuế thì xác nhận đã nộp đủ tiền thuế theo thông báo để làm cơ sở cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thuế chuyển quyền sử dụng đất đã nộp vào ngân sách Nhà nước ghi đúng vào mục, chương, loại, khoản, hạng tương ứng của mục lục Ngân sách nhà nước hiện hành.